“在小小的花园里面挖呀挖，种小小的种子开小小的花”……
前段时间走红儿歌描述的场景，藏着现代人的居住憧憬，并正在“第四代住宅”里实现：
住在高层，也能有自己的阳光小花园。满眼葱茏的植物绿意，灵动雅致的花鱼水池……在水泥钢筋的城市里，利用垂直空间绿化，实现森林小屋的梦想。
城市化浪潮里，人们的生活方式不断改变，人居也在不断进化。第四代住宅，就是近些年进化出的人居新概念，并且随着各地政策的推出，也成为中泰设计关注住宅趋势一个绕不开的热点话题。
那么，第四代住宅到底是什么？怎么提出的？现在发展得如何对普通购房者来说，真的好住吗？现在市面有哪些产品，对设计师与开发商来说，在最初产品的开发与设计中，又应该注意什么呢？带着一系列问题，今天我们采访了公司产品研发总监陈筱秋，从概念起源、客户端、开发端、设计端，四个维度，8大问题，还附上政策解读案例，“挖呀挖”……挖到了许多关于第四代住宅的知识点，分享给大家，也欢迎各位同仁指正交流。A1：这个概念最初是起源于一个楼盘的创新的营销推广目标。楼盘开发商新疆天地集团委托清华大学建筑设计研究院进行研发，结合销售楼盘的几个主要设计特点：错阳台，大悬挑，灌木种植，垂直绿化，从而提出来的居住概念。同时，也通过这样的专利途径，实现了规划层面的突破。大概历经了一年左右铺天盖地的宣传造势，从而把第四代住宅概念传播开来。 ▲成都·七一国际广场住宅城市森林花园
Q2、这个概念是国内外通用的吗？第四代住宅的国外案例有哪些？A2：国外同类型的住宅，是指结合垂直绿化在高层建筑中的巧妙运用方式，能为业主提供更多户外居住体验，同时有助于微气候的形成，产生湿度，降低碳排放，打造绿色生态的城市界面，这些都与国内第四代住宅的理念与优势是一致的，形式更加生动而富有创意，值得学习。案例一 意大利米兰垂直森林
案例二 新加坡伊顿公寓
A3：中泰也做了非常多的第四代住宅，包括天府锦城、滨江郦城等。在售的项目和正在设计中的，包括汉中、南充等地的一些第四代住宅项目，当时我们产品研发中心，为了把产品做的更好，也回访了很多前期已经交付的第四代住宅的一些产品，从客户端口，就是我们购房者来看的话，他们最关心的问题有三点：由于院子的空间较大，已经交付项目业主反馈，私密性问题较为突出。从产品设计端来看，跃层户型+错层阳台，是私密性处理最好的方式。受到梯户比和本地规范影响，增加格栅遮挡，悬挑飘窗等措施，也能提高院子私密性。最早的七一广场，悬挑深度在6米左右，对采光影响很大。因此悬挑深度控制在4米，同时根据不同地区太阳高度角，做好日照分析，尽可能减少对房间的光照影响。第四代住宅的大阳台，客户最喜欢的形式是和客厅，玄关，餐厅等空间结合。如果阳台把客厅，卧室联系起来，会对卧室造成一定干扰。因此，院子的空间尽量和公区联系，减少对卧室区的干扰，或者独立使用。所以，端厅户型是实现第四代住宅的较好形式。
需要按照区域配套，客户需求，产品呈现的大框架逻辑，来看第四代住宅产品。这三个元素呈现是互相制约、支撑的深度关系。Q5、产品定位可以分为几类？如何匹配相应市场需求？A5:可以将定位分为几个梯队，去匹配开发设计相应产品。郑州瀚海晴宇（180-330平左右的面积跨度），典型的高容积率（3.0）高颜值（游艇流线造型）高售价（开盘价格接近四万）的产品，产品设计感前卫，居住场景感强。但是因为项目地段配套的实际呈现度低，目前二手房价格已经下滑。因此建议，在房住不炒的大前提下，非核心地段，大面积产品慎重。深改的案例还有福州国贸天琴湾，240平左右的户均面积，最高价格突破6万。在长沙、福建有类似政策支持的城市，比较普遍。小区容积率2.0左右，标准层以梯二为主。代表案例有福州建发缦云，湖南岳阳南湖天著，贵州铁建城。城市能级一般，以内生市场为主，建议产品以梯四，梯三为主。代表案例眉山万景玺悦，领地樾园，遂宁佳乐莲韵。第四梯队：人口吸附力度不够，产业不支撑的远郊盘或三四线盘，产品以投资或刚需产品为主。这种情况，建议在周边同质化产品众多的情况下，利用第四代住宅的高赠送，提高产品性价比。类似成都、重庆等对日照要求不高地区，甚至出现了梯五、梯六的产品。代表案例有聚亿·天府锦城，滨江郦城。▲中泰设计作品—聚亿·天府锦城；建筑面积：18.1w㎡A6: 这里举例详细介绍一下第四代住宅的成本构成。初步测算，以88㎡建筑面积户型为例，如果花园赠送面积为31.4㎡，那么成本分析如下：建筑面积: 88㎡
空中花园赠送面积:31.4㎡
每平米增加成本:
2500x31.4=78500
78500÷88=892.04(元)
每平米总增加成本:
892.04+20(结构) +20(水电) =932.04 (元)
A7: 早期的第四代住宅设计相对简单，在外立面呈现上缺乏整体考虑。在AI设计的趋势下，未来的第四代住宅将会有以下几个特点：流线感，韵律感，未来感会更强。种植的植物也会限制其生长高度，保证立面可控。防水问题没有处理好，会在交付以后出现大量客诉问题。因此对防水的工程措施非常重要。
1、植被层
2、种植土250mm-500mm
3、土工布
4、排水板(结构找坡)
5、结构顶板(防根穿刺，防水层，保温层)
在阳台上预留水电装置。为了匹配大阳台的生活场景，需要预留滴灌系统，上下水，电源。用以匹配类似户外烧烤，电影，家庭聚会，休闲娱乐，多维度照明，自动浇灌等场景。·种植以观赏类灌木为主，类似绣球花，月季，吊兰，三角梅。
- 空中花园必须外挑，外挑尺寸需大于4米小于6米,两层通高且无柱、无维护结构，建筑面积不计入容积率；
- 空中花园绿化面积不小于60%( 覆土厚度大于0.5米)，绿化面积20%可折算绿地率；
- 须在报规文本中体现空花园灌溉系统，保证后期植物的存活；
- 须严格按要求空中花园进行降板处理，保证覆土埋深600；
- 建筑间距和建筑退距按外挑尺寸的二分之一进行计算，消防和安全距离按规定执行；
综合客户端、开发端及设计端，对于第四代住宅如何更好落地，更好实现人居理想，以上是我们的一些思考。但值得注意的是，当地的政策支持，才是第四代住宅产品能够落地的大前提，所以对各地政策的解读与掌握是非常有必要的。目前，有些地方是有专门政策的，如四川眉山等地，在产品开发时，可以提前了解；如果没有政策支持，建议开发端在产业拿地之初，就与当地政府沟通，将第四代住宅的政策写进拿地政策作为当地试点项目，也能突破传统规划条件的限制，有利于产品更好地落地。
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